Cu titlu prealabil, precizăm că posibilitatea unei părți de a ieși dintr-un contract fără a imputa ceva partenerului contractual, respectiv denunțarea unilaterală – reprezintă o excepție de la forța juridică obligatorie a contractelor și se va aplica numai în cazul în care este prevăzută expres în contract.
Cu toate aceste, există reguli specifice aplicabile anumitor categorii de contracte cu executare succesivă, cum este și cel de locațiune (sau, în limbaj uzual – închiriere).
În principiu, denunțarea unilaterală într-un contract de închiriere are loc prin notificarea scrisă a partenerului contractual (chiar în lipsa unei clauze exprese de denunțare incluse în contract), dacă locațiunea este încheiată pe durată nedeterminată.
Există însă și situații când această acțiune nu atrage încetarea contractului. În acest sens, deosebim între contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și cel încheiat pe durată nedeterminată.
În materia contractului de locațiune ce nu are ca obiect o locuință (ex: închiriere spațiu commercial, închiriere auto, etc.), din dispozițiile art. 1816 Cod Civil, s-ar putea desprinde interpretarea că numai locațiunile încheiate pe perioadă nedeterminată ar putea fi denunțate unilateral. Cu toate acestea, suntem de părere că în materia locațiunilor încheiate pe durata determinată, denunțarea unilaterală este reglementată de normele generale referitoare la efectele contractelor, respectiv art. 1276 din Codul civil, conform căruia:
“Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început, respectiv, chiar și după începerea executării contractului, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.”
În materia specifică a închirierii locuințelor pe durată determinată, există anumite reguli particular instituite de art. 1825 Cod civil. Pentru această ipoteză, legea impune ca termenul de preaviz să nu fie mai mic de 60 de zile într-un contract de închiriere. Dacă părțile ar insera o clauză care stabilește un termen mai scurt, aceasta se consideră nescrisă (nu produce efecte). Deci, în acest caz, părțile nu au posibilitatea să renunțe la termenul de preaviz, dat fiind importanța pe care închirierea unei locuințe o manifestă.